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Neuregelung der Immobilienfinanzierung

Die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll mehr Verbraucherschutz, eine stärkere Prüfung der Kreditwürdigkeit und eine Änderung bei Pensionsrückstellungen bringen.

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge soll die Vergabe von Immobilienkrediten umfassend neu geregelt werden. Die Richtlinie harmonisiert EU-weit die Vorgaben zur Darlehensvergabe und -vermittlung und führt zu Änderungen im gesamten Prozess der Immobilienkreditvergabe - von der Werbung über die Kreditwürdigkeitsprüfung bis hin zu Beratungsleistungen. Gelten sollen die Vorschriften sowohl für Darlehensgeber als auch Vermittler. Deutschland muss die Richtlinie bis zum 21. März 2016 in nationales Recht umsetzen und wird diese Frist nach aktuellem Stand auch gerade so einhalten können.

In dem Gesetz ist vorgesehen, dass schon zur Erstellung der vorvertraglichen Informationen die Kreditwürdigkeit des Interessenten zu prüfen ist. Diese Prüfpflicht soll auch zivilrechtlich mit Sanktionsmöglichkeiten ausgestaltet werden. Die Banken werden also in Zukunft deutlich mehr prüfen müssen, was auch die Darlehen verteuern kann. Ist der Interessent nicht kreditwürdig, soll es künftig verboten sein, einen Vertrag abzuschließen.

Ein weitgehendes Verbot ist zudem für Koppelungsgeschäfte vorgesehen, sofern das gekoppelte Finanzprodukt nicht ausnahmsweise im Interesse der Verbraucher liegt. Daneben sollen Vorgaben für die Beratung bei der Darlehnsvergabe rechtlich normiert werden. Ebenso wird die Berechnung des effektiven Jahreszinses einheitlich geregelt. Immobiliendarlehensvermittler sollen sich künftig registrieren lassen. Weiterhin sollen die Zulassungsvoraussetzungen in der Gewerbeordnung verschärft werden.

Als Umsetzung des Koalitionsvertrages soll künftig der Honorar-Immobiliendarlehensberater eingeführt werden. Ebenfalls auf eine Vereinbarung der Koalition geht das Vorhaben zurück, die Banken dazu zu verpflichten, bei dauerhafter und erheblicher Überziehung des Kontos eine Beratung über kostengünstigere Alternativen zur genutzten Überziehungsmöglichkeit anzubieten.

Kurz vor Verabschiedung des Gesetzes hat der Bundestag noch drei wesentliche Punkte hinzugefügt. Zum einen soll für bestimmte ältere Wohnimmobilienkredite, für die aufgrund höchstrichterlicher Rechtsprechung wegen einer ungültigen Widerrufsbelehrung derzeit ein unbegrenztes Widerrufsrecht besteht, das Widerrufsrecht drei Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes enden. Weiterhin soll künftig auch bei Null-Prozent-Finanzierungen ein Widerrufsrecht gelten. Bisher können Immobilienkäufer nämlich durch eine solche Finanzierung dazu verlockt werden, für sie unvorteilhaften Regelungen zuzustimmen, und können dies nach geltender Rechtslage nicht mehr widerrufen.

Eine weitere Regelung hat nichts mit Immobilien zu tun, wurde aber mit ins Gesetz aufgenommen, um das Gesetzgebungsverfahren abzukürzen. Bei der Bilanzierung von Pensionsrückstellungen soll sich der dafür zu verrechnende Zinssatz künftig nach den Kapitalmarktzinsen der letzten 10 Jahre richten statt wie bisher 7 Jahre. Damit sollen die Auswirkungen der anhaltenden Niedrigzinsphase auf die vorgeschriebenen Rückstellungen gedämpft werden. Die Bundessteuerberaterkammer hat in einer Stellungnahme dagegen einen Zeitraum von 12 bis 15 Jahren vorgeschlagen.